Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Donner congé au locataire
Pour cela, le propriétaire doit <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=F929">donner congé (préavis)</a> au locataire pour la date du fin du bail.
La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à -dire <span class="expression">congé pour vendre</span>.
La lettre doit parvenir au locataire au moins 6Â mois avant la fin du bail.
Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.
À savoir
le propriétaire doit respecter les règles du <span class="expression">congé pour vendre</span> (<a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=F929">contenu de la lettre, délai de préavis...</a>). Sinon le locataire peut contester le congé devant le<a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=F1783"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.
<span class="miseenevidence">Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations :</span>
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Lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus, il s'agit d'un <span class="expression">locataire protégé</span>. Le propriétaire <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=F929">ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières</a>.
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Lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire, il ne peut pas donner congé à la fin du bail. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1<Exposant>er</Exposant> renouvellement ou de la 1<Exposant>re</Exposant> reconduction du bail en cours.
<span class="miseenevidence">Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :</span>
Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).
Il doit ensuite saisir le <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de <span class="valeur">6 000 €</span> maximum (<span class="valeur">30 000 €</span> maximum lorsque le propriétaire est une <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=R40703">personne morale</a>).
Offre de vente au locataire
Le <span class="expression">congé pour vendre</span> vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.
<span class="miseenevidence">Droit de préemption du locataire</span>
Le locataire bénéficie d'un <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=R37977">droit de préemption</a>. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.
S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.
Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-particuliers/?xml=R59287">proche parent jusqu'au 3e degré inclus</a> du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.
À savoir
Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.
<span class="miseenevidence">Acceptation de l'offre de vente</span>
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit :
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en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
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indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.
Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.
À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.
Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.
<span class="miseenevidence">Refus de l'offre de vente</span>
Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :
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Soit il adresse un refus au propriétaire
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Soit il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
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Soit il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse
En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.
