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Fiche pratique

Résiliation du bail rural

Vérifié le 07/10/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le contrat de bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le propriétaire (<span class="expression">bailleur</span>) ou le locataire peut décider d'y mettre fin avant la date d'échéance pour des motifs spécifiques. La résiliation peut également être décidée d'un commun accord. Le locataire a droit à une indemnité lorsqu'il a apporté des améliorations au fonds loué.

  • Propriétaire
  • Locataire

Le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail rural dans les cas suivants :

Le bailleur peut demander la résiliation du bail rural par <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R12538">assignation</a> du locataire devant le<a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=F1793"> tribunal paritaire des baux ruraux</a>.

Le juge peut prononcer la fin du bail pour un des motifs suivants :

  • <span class="miseenevidence">Faute du locataire</span> (par exemple 2 défauts de paiement du fermage à l'expiration d'un délai de 3 mois, après à 2 mises en demeure par lettre recommandée avec AR)
  • Agissements du locataire <span class="miseenevidence">compromettant la bonne exploitation</span> du fonds loué (par exemple, manque de culture d'une terre ou manque de main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation)
  • Non-respect par le locataire des <span class="miseenevidence">clauses environnementales</span> (par exemple, clause qui préserve la ressource en eau ou la biodiversité, etc.)
  • Sous-location ou <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=F36628">cession</a> irrégulière du bail rural
  • <span class="miseenevidence">Manquements à l'obligation d'information</span> du bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d'échange de jouissance

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail rural dans les cas suivants :

  • <span class="miseenevidence">Décès du locataire</span> <span class="miseenevidence">qui ne laisse pas d'époux, de partenaire d'un Pacs ou d'</span><a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R52183">ayant-droit</a> participant à l'exploitation ou ayant participé à l'exploitation ou au cours des 5 ans précédant le décès. Le propriétaire a 6 mois, à compter du jour où il a connaissance du décès, pour s'opposer à la transmission du bail.
  • <span class="miseenevidence">Départ à la retraite du locataire </span> :il doit en informer le propriétaire <span class="miseenevidence">au moins 12 mois</span> à l'avance par lettre recommandée avec AR ou par acte de <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R57151">commissaire de justice</a> ( anciennement acte d'huissier de justice)

  À savoir

De manière automatique, <span class="miseenevidence">en cas de décès, le bail se poursuit</span> au profit de l'époux, du partenaire avec lequel il était pacsé, des ascendants ou des <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R12574">descendants</a>. Ces personnes doivent également satisfaire à une <span class="miseenevidence">condition «professionnelle»</span> : participation au moment du décès, ou avoir participé effectivement à l’exploitation au cours des 5 années antérieures au décès.

Le bailleur peut à tout moment résilier le bail dans les cas suivants :

  • <span class="miseenevidence">Changement de destination des biens loués</span> ; par exemple, les parcelles louées deviennent constructibles et le propriétaire s'engage à construire dans les 3 ans.
  • <span class="miseenevidence">Destruction partielle</span> ou <span class="miseenevidence">totale</span> des biens loués par cas fortuit (comme un événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.
  • <span class="miseenevidence">Reprise d'une partie des terres louées pour construire une habitation</span> pour un membre de la famille du bailleur ou ajouter des dépendances à une habitation existante.

La résiliation est envoyée par le propriétaire au locataire par <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R57151">acte de commissaire de justice</a><MiseEnEvidence/>. Il doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée. IL prend effet <span class="miseenevidence">1 an après la notification</span>.

  À savoir

Le preneur a droit à une <span class="miseenevidence">indemnité</span> calculée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours.

Le bailleur peut décider de mettre fin au bail rural à tout moment du bail avec l'accord du locataire. On parle de <span class="miseenevidence">résiliation amiable</span>.

Ils décident ensemble des conditions de la résiliation, comme la date de résiliation ou le versement d'une indemnité de sortie.

Le locataire peut demander la résiliation du bail rural en envoyant sa demande au propriétaire <span class="miseenevidence">12 mois à l'avance</span>. La demande est envoyée par <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R57151">acte de commissaire de justice</a> ou par lettre recommandée avec AR.

Il peut résilier le bail dans les cas suivants :

  • Retraite
  • Incapacité au travail de plus de 2 ans le concernant ou concernant un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme
  • Décès d'un ou de plusieurs membres de sa famille indispensables au travail de l'exploitation
  • Acquisition d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même
  • Refus d'autorisation d'exploiter l'obligeant à mettre son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Le locataire peut également mettre fin au bail à tout moment d'un commun accord avec le propriétaire. On parle de <span class="miseenevidence">résiliation amiable</span>.

Ils décident ensemble des conditions de la résiliation, comme la date de résiliation ou le versement d'une indemnité de sortie.

Lorsque le locataire a apporté des améliorations au fonds qu'il a loué, le bailleur peut lui verser une <span class="miseenevidence">indemnité de sortie</span>.

Les améliorations correspondent aux réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment agricole ou aux travaux permettant d'exploiter le fonds.

Le locataire doit demander cette indemnité de sortie à son bailleur dans les 12 mois à partir de la date de fin du bail.

Les parties s'accordent sur le montant de l'indemnité. Sans réponse ou en cas de refus du bailleur sur le montant de l'indemnité, le locataire peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux d'en fixer le montant.

En cas de décès du locataire, le bail rural <span class="miseenevidence">fait partie de la succession</span>. Il peut donc être transmis à l'époux ou épouse, au partenaire de Pacs, à un ascendant ou un <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R12574">descendant</a> du locataire décédé.

Pour bénéficier de cette transmission du bail, les <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R52183">ayants droits</a> doivent participer aux <span class="miseenevidence">travaux de l’exploitation</span> ou y avoir participé effectivement au cours des <span class="miseenevidence">5 années précédant le décès</span>.

Si les héritiers ne désirent pas poursuivre l’exploitation des parcelles louées, ils doivent demander au bailleur la résiliation du bail rural. La résiliation doit être demandée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de <a href="https://thuir.fr/pratique/toutes-les-demarches-professionnels/?xml=R57151">commissaire de justice</a> dans les 6 mois après le décès du locataire. Passé ce délai, les héritiers sont considérés avoir accepté la continuation du bail et doivent en conséquence payer les loyers.

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