En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision triennale (révision légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À quel moment a lieu la révision triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :
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Entrée du locataire dans les locaux
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Renouvellement d'un bail précédent
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Prise d'effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?
La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :
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Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
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Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
À savoir
L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
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La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les PME, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) est temporairement plafonnée. Elle ne peut pas dépasser 3,5 % pour le 2e trimestre 2022, le 3e trimestre 2022, le 4e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
Lorsque la variation annuelle dépasse 3,5 %, il faut appliquer la formule de calcul suivante :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +3,5 %)
Exemple
Le loyer basé sur l'ILC est fixé à 500 €.
Il faut appliquer la formule de calcul suivante pour prendre en compte le plafonnement :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +3,5 %)
= 500 € x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2019) x (1+plafonnement à 3,5 %)
= 500 € x (118,41/ 115,21) x (1+ 3,5 %)
= 500 € x (1+2,59 %) x (1+ 3,5 %)
= 531,87 €
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La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Exemple
Un bail est signé le 1er octobre 2019 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2022.
= 500 € x (indice du 2e trimestre 2022/indice du 2e trimestre 2019)
= 500 € x (123,65 / 115,21)
= 500 € x (1+7,33 %)
= 536,65 €
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De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans. Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Attention :
Pour les PME, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) est temporairement plafonnée. Elle ne peut pas dépasser 3,5 % pour le 2e trimestre 2022, le 3e trimestre 2022, le 4e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
Exemple
Lors de la dernière révision triennale, le loyer révisé basé sur l'ILC est fixé à 500 €.
Il faut appliquer la formule suivante de calcul pour prendre en compte le plafonnement :
Loyer en cours x (indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision / indice en vigueur au jour de la fixation initiale) x (1 +3,5 %)
= 500 € x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2019) x (1+plafonnement à 3,5 %)
= 500 € x (118,41/ 115,21) x (1+ 3,5 %)
= 500 € x (1+2,59 %) x (1+ 3,5 %)
= 531,87 €
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De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Exemple
Un bail est signé le 1er juin 2015 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC. Lors de la première révision en juin 2018, le loyer est fixé à 519,42 €. Lors de la 2e révision triennale du 1er juin 2021, il faut appliquer la formule de calcul :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)
= Loyer en cours x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2018 )
= 519,42 x (118,41/112,59)
= 546,26 €
Déplafonnement de la révision triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à -dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Pour les PME, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ne peut pas dépasser 3,5 % entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
Le bailleur pourra demander une augmentation de loyer déplafonné dans l'un des 2 cas suivants :
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Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple)
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Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire
Dans ces 2 cas, la variation du loyer n'est pas plafonnée et le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
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Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)
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Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
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Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
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Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)
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Prix pratiqués dans le voisinage.
Clause d'échelle mobile
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.
L'indice est différent selon l'activité exercée :
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Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
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Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.
La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.
Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (appelé bailleur).
Protection contre une variation trop forte du loyer
Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.
Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).
L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10  %du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Attention :
Pour les PME dont le loyer est révisé en fonction de l'ILC, la variation annuelle ne peut pas dépasser 3,5 % entre le 2e trimestre 2022 et le 1er  trimestre 2023. Lorsque la variation annuelle dépasse 3,5 %, ce dernier taux s’applique automatiquement.
Clause-recette
La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.
En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).
Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.